Il mutuo: cosa è e quali sono i vari tipi di erogazione

Il mutuo è un contratto in cui il c.d. mutuante eroga una somma di denaro o una quantità di beni fungibili al mutuatario, che si impegna a restituire la somma pattuita alla scadenza (i.e. “altrettante cose della stessa specie e qualità” ex art. 1813 cod.civ.). lo scopo più diffuso per cui è richiesto un mutuo è sicuramente l’acquisto di un immobile o la ristrutturazione di edifici.

Tasso di interesse

Solitamente è un prestito a titolo oneroso, pertanto il mutuatario (oltre al rimborso della somma mutuata)  deve corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse (definito dalla Banca in base allo spread). Le modalità del rimborso vengono poi stabilite in un apposito “piano di ammortamento”, ovvero un prospetto in cui si indicano la durata del mutuo e le diverse rate. In caso di mutuo a tasso fisso tale piano sarà predeterminato per tutta la durata del mutuo stesso (a meno che intervengano ricontrattazioni, surroghe o restituzioni parziali della quota capitale nel corso degli anni); di contro, se il mutuo è a tasso variabile o misto, il piano subirà modifiche con il variare dei tassi di mercato. 

Piano di ammortamento

Con la formalizzazione del piano di ammortamento, il mutuatario si impegna a restituire il credito in un tempo prestabilito tramite “x” numero di rate che saranno composte in parte da quota capitale (che consiste nella cifra richiesta), in parte da interessi. La composizione della rata, anche se l’importo mensile resta lo stesso,  di norma varia nel tempo: è il caso del sistema c.d. “alla francese”, largamente applicato, secondo cui le rate dei primi anni di mutuo comprendono una parte consistente di quota interessi e solo una piccola parte di quota capitale. Ad un certo punto (verso la metà del periodo di mutuo) la quota interessi e la quota capitale si equivarranno, mentre verso la fine del mutuo la gran parte della rata sarà costituita dalla quota capitale e solo una piccola parte (se non sono già stati pagati tutti) dagli ultimi interessi.

L’erogazione del mutuo

L'erogazione del mutuo avviene in diversi modi. 

  1. Accredito del denaro – da parte della Banca che eroga il mutuo - direttamente sul conto corrente del mutuatario aperto presso la stessa banca. Dunque la persona che ha richiesto il mutuo troverà sul suo conto corrente l’intera cifra richiesta, messa a disposizione dalla banca. L’istituto bancario può poi erogare il denaro tramite assegno bancario o tramite assegno circolare, spesso preferito all’assegno bancario in quanto più sicuro.
  2. Tramite il c.d. bancogiro, cioè la disposizione di spostamento di una somma di denaro da un conto (ordinante) a un altro (beneficiario): in questo caso l’ordinante sarà la banca stessa e il beneficiario la persona che ha richiesto il Mutuo.

Il rimborso delle rate del mutuo e la sua estinzione

Le tipologie di rimborso del mutuo possono essere diverse. Quella più diffusa è la tipologia del rimborso a rate costanti cioè con scadenze e importi certi: a variare non è infatti l’importo della rata, ma il numero di rate da pagare, quindi anche il mutuo a tasso variabile può essere rimborsato a rate costanti. Di contro, il rimborso a rate crescenti prevede un aumento dell’importo secondo un incremento percentuale prefissato, indipendentemente dal fatto che siano a tasso fisso o a tasso variabile. In genere si opta per questa tipologia quando si prevede una crescita della propria capacità reddituale nel tempo: le rate infatti sono più basse all’inizio del mutuo per poi aumentare col tempo. 

L’estinzione del mutuo

Il mutuo si estingue, evidentemente, con il pagamento dell’ultima rata: la banca quindi può procedere a cancellare l’ipoteca che grava sull’immobile. Ma non solo: il contratto può anche risolversi per ritardato o mancato pagamento. In quest’ultimo caso, la banca può procedere a chiedere per via esecutiva il pagamento integrale dell’intera somma e degli interessi come pattuito.

Estinzione anticipata

Infine, il mutuo può essere soggetto ad estinzione anticipata, allorquando il mutuatario versa una somma di cui dispone allo scopo di estinguere in tutto o in parte il contratto. È infatti possibile in qualsiasi momento del mutuo sia restituire una parte della quota capitale (in questo caso l’importo delle rate ed i relativi interessi da corrispondere verranno ricalcolati), sia restituire l’intera quota capitale rimanente: in tal caso verrà ad estinguersi, come detto poco fa, anche il rapporto di credito con la banca. 

L’atto notarile di mutuo

Qualsiasi sia il tipo di erogazione scelto e qualunque sia la modalità di restituzione dell’importo finanziato, tutte le caratteristiche del mutuo devono essere inserite nell’atto notarile che lo stabilisce. In esso sono inserite tutte le clausole, gli accordi, i termini di legge e più in generale tutto quanto è necessario per determinare diritti e doveri delle parti, rispettando le normative vigenti. L’atto notarile è necessario ai fini della erogazione del mutuo bancario e rappresenta una garanzia sia per la banca sia per il privato.

Tempistiche di erogazione del mutuo da parte della Banca

Nella maggior parte dei casi, quando si richiede un mutuo (soprattutto per l’acquisto della casa) l’istituto bancario eroga la somma concordata contestualmente al rogito con cui viene formalizzato il passaggio di proprietà alla presenza del Notaio. Mettendo dunque la banca immediatamente a disposizione del mutuatario la somma mutuata, ne consegue il pagamento immediato al venditore (e l’immediato passaggio di proprietà all’acquirente, nel caso di acquisto di immobile). 

Ma può anche accadere che l'erogazione del mutuo non sia contestuale al rogito: la banca dunque accredita la liquidità successivamente all’atto.

In alcuni casi la banca può infatti scegliere di erogare il mutuo solo dopo aver ricevuto dal Notaio la documentazione riguardante l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile acquistato. Saranno dunque necessari 15/20 giorni dalla data della stipula del mutuo per entrare effettivamente in possesso della liquidità richiesta e questo può creare svariati problemi, sia al mutuatario che ad altri soggetti interessati collateralmente all’operazione. Ma vediamo cosa si può fare in questi casi.

Cosa fare in caso di erogazione del mutuo successiva al rogito

In caso di erogazione differita del mutuo, affinché la compravendita si concluda positivamente, è necessario un preventivo accordo tra le parti che preveda il pagamento contestuale alla concessione effettiva della liquidità da parte dell’istituto bancario. A tal proposito occorre che le parti (acquirente e venditore) sottoscrivano un ordine di bonifico irrevocabile ovvero un impegno dell’acquirente (attraverso il proprio  istituto bancario) a predisporre il pagamento non appena abbia a disposizione la liquidità all’uopo richiesta. A maggior garanzia ed efficacia dell’impegno, è consigliabile riportare nella proposta di acquisto e nel preliminare di compravendita le condizioni esatte alle quali verrà erogato il mutuo e, di conseguenza, come e quando avverrà il pagamento.

Alcuni istituti bancari concedono anche un pre-finanziamento temporaneo, per un importo prossimo a quello richiesto con contratto di mutuo: trattasi di una soluzione intermedia tra erogazione contestuale e differita del mutuo. Benché sia una soluzione dai costi più elevati, può rivelarsi un buon compromesso allorquando il venditore non sia disposto a venire a patti ed attendere oltremodo la somma derivante dalla compravendita.

Stipulazione differita dell’atto di mutuo

Nel caso in cui le suindicate soluzioni non fossero possibili (perché la banca magari si rifiuta di concedere il prefinanziamento ovvero la controparte non sottoscrive l’accordo sul pagamento successivo al rogito) è possibile procedere alla stipulazione differita dell’atto di mutuo e dell’atto di vendita. Nello specifico, occorre che le parti, unitamente  al Notaio, si rechino presso l’istituto Bancario per sottoscrivere l'atto di mutuo: è necessario infatti che anche il venditore - ancora proprietario dell’immobile -  firmi il contratto, in quanto "terzo datore di ipoteca": così facendo accetta la iscrizione di un’ipoteca sull’immobile che, di fatto, rimarrà di sua proprietà sino alla stipula dell’atto di vendita. Nel contratto è indispensabile stabilire che, non appena disponibile, la somma pattuita per il mutuo venga erogata direttamente e automaticamente in favore del venditore. A quel punto sarà possibile procedere con l'atto di compravendita.

 

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