Si sente spesso parlare di contratto di locazione con riscatto, per quanto ci sia molta confusione in merito. Vediamo quindi come funziona questa modalità di acquisto di un immobile, chi ne può usufruire e quali sono i suoi vantaggi principali.
Definizione di “affitto con riscatto”
Il contratto di “affitto con riscatto” (o come meglio definito locazione con riscatto) è un contratto di godimento che permette di ricevere un immobile in locazione pagando un canone mensile maggiorato. Quest’ultimo vale come anticipo del conduttore, che esercita un’opzione di acquisto sull’abitazione nel termine pattuito nello stesso contratto.
In parole semplici, tale contratto consente al conduttore di entrare nel possesso dell’immobile per poi decidere se acquistare o meno lo stesso, allo stesso modo permette al locatore di immettere nel mercato immobiliare un immobile in tempi più rapidi.
Ci sono tre principali tipologie di locazione con riscatto, che elenchiamo di seguito.
Tipo 1: opzione di futuro acquisto
Il primo tipo di affitto con riscatto ha un’opzione di futuro acquisto. Questa tipologia prevede che venga stipulato un contratto di locazione regolare, nel quale è indicata una data di termine. Entro tale data il conduttore può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile, e per questo motivo il canone versato mensilmente è maggiorato rispetto a un normale canone d’affitto.
Questa quota di maggiorazione costituisce un acconto sul prezzo pattuito che verrà detratta, al momento dell’acquisto, dall’importo totale dell’immobile.
Tipo 2 : preliminare di vendita
Una seconda opzione, che richiede l’intervento del notaio, è quella del contratto di locazione che contiene anche un patto di futura vendita, ovvero un preliminare di vendita.
Questo tipo di contratto consente al conduttore di decidere in corso d’opera se desidera completare l’acquisto della casa.
Se il conduttore rinuncia alla compravendita, chi vende l’immobile può trattenere le somme versate come indennizzo.
A questo punto si aprono due strade:
- il locatario abbandona l’immobile: serve chiedere il recesso dal contratto con un preavviso di 6 mesi;
- al termine del contratto, il conduttore può decidere di rimanere in locazione/affitto.
Tipo 3: riserva di proprietà
In terzo luogo abbiamo l’affitto con riscatto e riserva di proprietà. Qui, il trasferimento di proprietà avviene solo quando l’affittuario ha saldato l’intero prezzo di vendita.
Questa è probabilmente la tipologia meno utilizzata. Ricordiamo che in questo caso spetta all’affittuario il pagamento delle imposte.
Affitto con riscatto: come funziona?
Veniamo ora agli aspetti pratici che accomunano tutte e tre le tipologie di contratti di affitto con riscatto.
Durata dell’affitto
La formula del contratto di affitto con riscatto può essere quella classica del 3+2 o del 4+4. Come limite massimo totale del periodo di affitto è fissato un termine di 10 anni.
Chiaramente il termine entro il quale vale l’opzione di acquisto condiziona il canone di affitto, o meglio la quota di maggiorazione mensile che l’affittuario versa ogni mese al proprietario dell’immobile.
Più la data di termine è vicina, maggiore sarà tale quota di maggiorazione.
L’ammontare dell’anticipo
Indicativamente, la quota di affitto (o canone) da versare ogni mese subirà una maggiorazione del 20-30%. Questa quota costituirà l’anticipo in caso di futuro acquisto.
È evidente quindi che, a differenza di un classico contratto di compravendita, in questo caso l’anticipo non è una cifra versata dall’interessato acquirente in un’unica soluzione, ma viene spartita in modo da incidere sul bilancio del locatario futuro acquirente come una spesa mensile.
Questo aspetto costituisce uno dei vantaggi principali del contratto di affitto con riscatto, e uno dei motivi per cui sempre più persone optano per questa soluzione per comprare casa.
Chi può usufruire del contratto di affitto con riscatto
Il contratto di affitto con riscatto risulta vantaggioso per chi non può permettersi di accedere ad un mutuo ma ha comunque la necessità dell’acquisto di un’abitazione. Uno dei vantaggi principali del contratto di affitto con riscatto è che conferisce merito creditizio al futuro acquirente, e questo è un aspetto da non sottovalutare.
Un altro vantaggio è che, come già detto, il prezzo di compravendita risulterà abbassato dall’anticipo già versato insieme al canone d’affitto.
L’opzione è conveniente anche per il proprietario dell’abitazione: se l’affittuario dovesse risultare inadempiente, il proprietario potrebbe trattenere la quota maggiorata a titolo di indennizzo.
Tasse e imposte
Ricordiamo che l’Imu viene pagata dal proprietario dell’immobile (essendo una tassa di proprietà), almeno fino alla cessione definitiva dello stesso.
Vuoi sapere quale tipologia di contratto è più adatta per le tue esigenze e per quelle della tua famiglia? Oppure desideri avere qualche esempio concreto per capire meglio il contratto di affitto con riserva?
